الجمعة , يناير 5 2018
الرئيسية / حوارات وتحقيقات / مجدى نسيم يكتب : معلومه قانونيه تهمك

مجدى نسيم يكتب : معلومه قانونيه تهمك

هام جداااا
س هل توكيلات البيع للنفس والغير في العقارات والسيارات وغيرها تكفى سندا ناقلا للملكية أم يلزم وجود عقد بيع ابتدائي معها ؟؟
وما هي الصياغة الصحيحة لمثل تلك التوكيلات ؟
كثيرا ما نجد في المعاملات اليومية بين الأفراد الخاصة بالبيع والشراء ولاسيما بيوع السيارات والعقارات يكتفي المشترى بطلب توكيل بالبيع للنفس والغير دون أن يحرر عقد بيع مع البائع متضمن سداده لكامل الثمن ويسعد بأن التوكيل مدون به جمله غير قابل للإلغاء.
ويرى البعض أن التوكيل يعد سندا للملكية بل يدونه البعض عند البيع مرة أخرى كأحد سندات أيلولة الملكية
وهو أمر شديد الخطورة وذلك للآتي:-
1- أن التوكيل لا يغنى عن وجود عقد بيع مدون به سداد الثمن باعتبار أن الثمن ركن جوهري من العقد سواء من حيث تحديد مقداره وكيفية وطريقة سداده وحيث أن التوكيلات تكون خالية من تحديد الثمن ومدى قبضه من عدمه.
2- كما أن قيام المشترى بالبيع لنفسه بموجب التوكيل فحال توقيعه على العقد النهائي يوقع بما يفيد القبض للثمن كوكيل وبالتالي صار مسئولا أمام موكله عن سداد الثمن له إعمالا للوكالة ومن هنا وجود عقد ابتدائي يفيد قبض البائع للثمن يحمى المشترى عن استخدام التوكيل والتوقيع على العقد النهائي .
وقد قضت محكمة النقض ((قضاء الحكم برفض دعوى الطاعنة ببطلان عقد البيع سند التداعي لانعدام ركن الثمن بعدم الاتفاق عليه صراحة أو ضمناً تأسيساً على أن تصرف البنك المطعون ضده بالبيع لنفسه بموجب التوكيل الصادر له منها في حدود تلك الوكالة وأنها لم تشترط ثمناً أو الموافقة المسبقة على البيع . قصور مبطل. علة ذلك. .
(الطعن 7201 لسنة 78 ج 2017/03/09 )
3- أن المشترى بتوكيل قد يتعرض لأمر احتمالي خطير ألا وهو ماذا لو توفى الموكل “البائع له ” أو فقد أهليته أو توفى الوكيل نفسه ” المشترى” قبل نقل الملكية فوفقا للمادة (174) من القانون المدني تنتهي الوكالة بموت الموكل أو الوكيل – ففي حالة الوفاة ينتهي التوكيل على أقل الفروض لو توفى المشترى المحرر له التوكيل وليس هناك عقد بيع ابتدائي مثبت لواقعة البيع كيف يثبت الورثة واقعة البيع وسداد كامل الثمن
4- أن البائع الذي يحرر توكيل متضمن بيع للغير -أمر لا ننصح – فكلمة الغير تتيح للوكيل أن يبيع باسم موكله أكثر من مرة , وهو الأمر الذي يُعرض الأصيل لما لا يحمد عقباه على أقل الفروض أن البيع باسم البائع للغير يحمل البائع الضرائب وعلى رأسها ضرائب التصرفات.
ولمحكمة النقض حكم حديث فى هذا الشأن بعدم الاكتفاء بتحرير توكيل للنفس والغير دون تحرير عقد
لعدم ذكر ثمن المبيع فى التوكيل بالبيع مما يؤدى لبطلان عقد البيع حتى ولو تم تسجيله (عند منازعة البائع فى الثمن ) .
وأن التوكيلات التى تصدر للبنوك بالبيع للنفس او للغير ضمانا لمديونيه لا ينعقد بها البيع مما يمثل خطورة كبيرة الشراء بتوكيل فقط دون تحرير عقد بيع ابتدائى موقع عليه من البائع باستلامه الثمن فليس معنى عمل توكيل بالبيع ان البيع قد انعقد او تم سداد الثمن .
فقد قضت محكمة النقض بجلسة 9/3/2017 بالغاء حكم رفض القضاء ببطلان عقد بيع مسجل لان البيع تم بتوكيل لم يذكر فيه الثمن ونازعت البائعة ( الموكلة ) فى البيع والثمن .
وقالت محكمة النقض فى حيثيات حكمها
( حيث إن مما تنعاه على الحكم انها تمسكت بأن الوكالة التي أبرمتها هي في حقيقتها ضمانا لوفائها بمديونيتها تجاهه وليست ترخيصا له بالبيع ، إلا أنه قام بموجب هذه الوكالة ببيع شقة النزاع لنفسه بالعقد المسجل برقم 710 لسنة 1999 شهر عقاري الجيزة وبثمن بخس لم يتفق عليه صراحة أو ضمنا، بما يبطل هذا العقد لانعدام ركن الثمن بعدم تحديده..
واستطردت المحكمه قائله ان مفاد نصوص المواد 418، 423، 424 من القانون المدني أنه إذا لم يتفق المتعاقدان صراحة ولا ضمنا على تحديد الثمن أو على جعله قابلا للتحديد ببيان الأسس التي يحدد بمقتضاها، فإن البيع يكون باطلا لفقده ركنا أساسيا من أركانه. لما كان ذلك، وكان من المقرر –أن على قاضي الموضوع التثبت من توافر ركن الثمن في عقد البيع، وأن يورد ما يجريه من هذا التثبت في أسباب حكمه ليقوم هذا الإيراد شاهدا على أنه لم يغفل أمر هذا الركن من أركان العقد المنازع فيه. لما كان ذلك، وكان الثابت من واقع الدعوى أن ركن الثمن في البيع موضوع التداعي كان مثار منازعة من الطاعنة على النحو الوارد بوجه النعي، لعدم الاتفاق عليه صراحة أو ضمنا، فإن الحكم المطعون فيه إذ أورد في مدوناته في معرض الرد على هذه المنازعة مجرد القول بأن الثابت من الاطلاع على التوكيل العام رقم 1912/أ توثيق الأهرام النموذجي – سند الدعوى – الصادر من الطاعنة إلى البنك الذي يمثله المطعون ضده الأول بصفته، أنه تضمن النص في البند الثالث منه على أحقية الأخير في البيع لنفسه وللغير، وقبض الثمن لنفسه ….وأن الطاعنة لم تشترط في هذا التوكيل ثمنا معينا، أو سبق موافقتها على البيع، أو عدم إتمامه إلا إذا ثبتت مديونيتها للبنك، وهو ما لا يواجه دفاع الطاعنة السالف بيانه ولا يصلح ردا عليه، وإذ رتب الحكم على ذلك قضاءه بتأييد الحكم المستأنف برفض دعواها ببطلان ذلك البيع على سند من أن تصرف البنك المطعون ضده الأول – كوكيل – ببيع الشقة المملوكة للطاعنة لنفسه، كان في حدود هذه الوكالة، وأن العقد قد تم صحيحا، فإنه يكون قد ران عليه القصور المبطل، بما يوجب نقضه في هذا الخصوص.
( محكمة النقض الطعن رقم 7201 – لسنة 78 قضائية – جلسة 9-3-2017 )
لذلــــك ننصــــح بالأتى :-
1- لابد من تحرير عقد ابتدائي متضمن سداد الثمن مع النص فيه على إلزام البائع بتحرير توكيل البيع للنفس – أيا كان المبيع (عقار – سيارة أو …)
2- وأهم ما يجب أن يتضمن التوكيل النص عليه
(1- تحديد المبيع تحديد وافى ، 2- وحق الوكيل في قبض الثمن لنفسه 3- والتوقيع على العقد النهائي 4- استمرار الوكالة بعد وفاة الموكل بشأن العين محل التوكيل فقط , 5- الوكالة لصالح الموكل ,هذا بخلاف الباقي مما هو متعارف عليه

شاهد أيضاً

أول حوار مع الرجل الذى قام بإلقاء جسده فوق إرهابى كنيسة مارمينا بحلوان

استمراراً لتداعيات الحادث الإرهابي الذي تعرضت له كنيسة مارمينا بحلوان صباح اليوم الجمعة، أظهر مقطع …

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.