الأربعاء , يوليو 11 2018
الرئيسية / حوارات وتحقيقات / مجدى نسيم يكتب : خصائص عقد الايجار :-

مجدى نسيم يكتب : خصائص عقد الايجار :-

1- لانه عقد يرد على منفعه فهو عقد مؤقت ينتهى بانتهاء مدته ويورث طالما لم تنته مدته وله ان يعوض ان ترك العين عن المدة الباقيه كما يسقط بالتقادم بعدم الاستعمال اذا دام 15 سنه )) طعن 3596/63 ق جلسة 7/2/1994
2- انه من عقود الامانه طبقا للمادة 341 عقوبات والتصرف فيه ( خيانه للامانه )
3- عقد ملزم للجانبين لانه ينشيء التزامات متقابله فاذا بطل التزام احدهما بطل التزام الاخر واذا امتنع احدهما عن تنفيذ التزامه كانم للاخر نفس الاثر او طلب الفسخ للتحلل من التزامه
4- الاجرة فيه ركن جوهرى مقابل المنفعه
5- انه غير ناقل للملكيه ولا يجوز اثبات تاريخه اذا زادت مدته عن 9 سنوات طبقا للمادة 11 ق 114 /1946 بتنظيم الشهر العقارى بل يجب تسجيله
6- انه من اعمال الادارة لكونه ينشيء التزامات شخصيه فيشترط فيمن يباشرها اهليه الادارة ببلوغه 18 سنه
7- التنازل عنه فسخ للعقد بالنسبة للمستقبل ولا يعد العقد مفسوخا الا من وقت صدور حكم نهائي بالفسخ ويعد الفسخ الغاء للعقد وليس للفسخ اثر رجعي لكون الزمن مقصود لذاته باعتباره احد عناصر المحل ( طعن 509/46 ق جلسه 27/2/1979
8- يشترط فيمن يباشرة اهليه الادارة ( 18 سنه ) ماذون من الولى او المحكمه
9- اذا كان المستاجر لا يتمتع بميزات الحق العينى الا انه يجوز له رفع دعاوى الحيازه ضد الغير الذى يتعرض له في حيازته م 575 مدنى لكن ليس له رفع دعوى الريع على المعترض طعن 70/18ق جلسة 19/1/1950
10- انه عقد مؤقت بمدة محدده هى ستون سنه قياسا على الحكر او بمدة حياة المستأجر المنتفع م 999 مدنى طعن 6993/77 ق جلسة 3/12/2009
11- حق المستأجر فيه حق شخصي وينبنى عليه انه اذا تعرض للمستاجر شخص اجنبي يدعى حقا فان على المستاجر المبادره الى اخطار المؤجر بذلك ويطلب اخراجه من الدعوى بلا مصاريف طبقا للمادة 572/1 مدنى
12- عقد الايجار من الحقوق الماليه التى يجوز التصرف فيها او الحجز عليها ولدائنى المستأجر استعماله طبقا للمادة 235 مدنى طعن 4574 /63 ق جلسة 8/6/1998
13- لا يجوز للمستاجر رهن العين
14- الاختصاص يكون لمحكمة موطن المدعى عليه
15- الحجز على حق المستأجر حجز على ( منقول ) وليس حجز عقارى
16- سريان الايجار الثابت التاريخ في مواجهه الغير الذى يكتسب حقا عينيا على العين في تاريخ لاحق
الحالات التى يجب فيها الانذار
1- عند التاخير في سداد الاجرة او الامتناع عن السداد م 18 ق136 /1981
2- الاخلاء للهدم واعادة البناء م 18 ق 136/1981
3- المشترى بعقد بيع عرفي غير مسجل له طلب الاخلاء بشرط سبق انذار م 605 مدنى
4- عقد الايجار بدون مدة معينه م 563 مدنى
5- الاعذار بالقيام باصلاحات وصيانه العين م 567 مدنى
6- الاعذار بازالة التحسينات التى تمت بدون علم المؤجر او رغما عنه م 592 مدنى
7- التنبيه بالاخلاء عند انتهاء الايجار م 600 مدنى

#الشروط الشكليه والموضوعيه لقبول دعوى الاخلاء التى يجب مراعاتها بالنسبه للعقود المبرمه في ظل قوانين ايجار الاماكن
قوانين ايجار الاماكن ( تعلقها بالنظام العام ) باعتبارها مقيدة لنصوص القانون المدنى التى تتعارض معها . عدم جواز الرجوع الى احكام القانون المدنى الا فيما فات القانون الخاص من احكام
طعن رقم 2177/58 ق جلسة 3/5/1995
وخلو التشريع الاستثنائي لايجار الاماكن من تنظيم حالة معينه وجوب الرجوع الى القواعد العامه في القانون المدنى ولو كان العقد ممتدا بقوة القانون
طعن 1829/56 ق جلسة 9/1/1992
احكام تحديد اسباب الاخلاء – تعلقها بالنظام العام – سريانها باثر فورى على المراكز والوقائع القانونيه التى لم تستقر نهائيا وقت نفاذها ولو كانت ناشئة قبل تاريخ العمل بها
طعن 1150 /51 ق جلسة 16/7/1992

#الشروط الشكلية
1- شرط الصفه
فيجب ان ترفع الدعوى من صاحب الحق او وكيله ( وهو المؤجر المالك ضد المستاجر ) او من وكيل المؤجر بموجب توكيل رسمي
والعبرة بتوافر الصفه وقت نظر الدعوى حتى ولو لم تكن متوافره عند اقامتها ( طعن 524/37 ق جلسة 25/1/1963
2- شرط المصلحة
بان تكون لرفع الدعوى مصلحة او منفعه تعود عليه من رفع الدعوى فالمصلحة مناط الدعوى ( طعن 136/2ق جلسة 16/6/1995
3- تحقق عناصر الدعوى
أ‌- الاطراف : المؤجر والمستاجر او المستأجر من الباطن
ب‌- المحل والموضوع : وهو طلبات المدعى
ت‌- السبب : وهو مصدر واساس وسند المطالبه القضائيه وهو ( عقد الايجار )
وتنعقد الخصومه باعلان المدعى عليه بصحيفة الدعوى اعلانا صحيحا وفي السابق كانت كانت المحكمه الابتدائيه دائرة المساكن والايجارات هى المختصه بالنسبة لقانون ايجارالاماكن السابق على تطبيق احكام القانون المدنى بالقانون رقم 4/1996 اما ابتداء من تاريخ صدور هذا القانون فيطبق على الايجار الجديد وتكون المحكمه المختصه هى المحكمة الجزئيه واثر عدم مراعاة ذلك هو ان تحكم المحكمه بعدم الاختصاص والاحاله
كما يلزم في دعوى الاخلاء لعدم سداد الاجرة ان يتم تكليف المستأجر بسداد الاجرة المتاخرة وترفع الدعوى بعد 15 يوم من تاريخ الاعلان

#الشروط الموضوعيه لقبول دعوى الاخلاء
1- وجود عقد ايجار صحيح وجدى
تعريف عقد الايجار :- هو التزام المؤجر بتمكين المستاجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينه لقاء اجر معلوم يدفعه المستأجر ) طعن 4279/63ق جلسة 8/4/2001
( وهو حق مالى انتقاله لورثة المستأجر بوفاته )
الطعن 1113/67 ق و 2238/68 ق جلسة 28/3/2007
اثباته (( للمؤجر بدليل كتابي لتعلق ذلك بالنظام العام ))
وبالنسبه للمستاجر له اثبات حقيقه التعاقد بكافة طرق الاثبات م 34 / 3 ق 49/1977 وان يتمسك المستاجر بذلك صراحة )) طعن 1987 /67 ق جلسة 25/12/2005
كما قضي بانه (( ان فقدعقد الايجار يجوز اثباته بشهادة الشهود بشرط ان يكون الفقد راجعا لسبب مادى لا يد للمدعى فيه كحادث جبري او قوة قاهرة طبقا للمادة 63 اثبات اما اهمال وخطاء المدعى فلا يجوز ودفاع المؤجر بانتهاء عقد الايجار باتفاق الطرفين وان المستاجر قد سلمه العقد اختيارا وعدم مواجهة الحكم لهذا الدفاع قصور )
الطعن 1789/54 ق جلسة 16/5/1985
فاذا لم يوجد العقد قضي بعدم قبول الدعوى
2- ان يكون المؤجر طالب الاخلاء مالك للعين بعقد مسجل
فيلزم ان يكون المؤجر مالكا للعين بعقد مسجل فاذا توفي فيمثلة ورثته ويرفق اعلام وراثه مع العقد المسجل الخاص بمورثهم فاذا كان المؤجر مشترى جديد للعقار فيلزم اما تسجيل العقد او تحويل المالك القديم عقود الايجار الى المالك الجديد مع قبول المستاجرين لهذه الحواله طعن 2203/54 ق جلسة 10/2/1988 و طعن 8983/76 ق جلسة 7/3/2007
3- تحقق احد الاسباب الموجبه للاخلاء.

شاهد أيضاً

كرم غبريال المحامى

العاشرة مساء| الأستاذ كرم غبريال المحامى القبطى الشهير ينتقد مشهد فى مسلسل طائفى يشعل الفتنة ويكدر الأمن العام ورد قوى مع الإعلامى وائل الإبراشى .

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *